Foldery reklamowe, makiety
Foldery reklamowe kuszą wizjami zielonych zakątków, słonecznych tarasów, luksusowo urządzonych mieszkań, a makiety osiedli zniewalają szczegółowo zaplanowanymi placami zabaw, miejscami do odpoczynku, soczystymi trawnikami i ścieżkami spacerowymi. Niestety, to tylko reklama. Gdy pomysły architektów czy marketingowców nie zostaną zrealizowane, nie będziesz mógł się powołać ani na foldery, ani na wizualizacje. Tylko treść umowy deweloperskiej oraz załączników (m.in. standardu wykończenia lokalu, planu zagospodarowania osiedla) będzie mogła stanowić podstawę do ewentualnego dochodzenia roszczeń w przyszłości. Na makiecie przestawiono kort tenisowy?- jeśli nie masz go naniesionego  w jednym z załączników do umowy – wstrzymaj się  z zakupem rakiety tenisowej do czasu jej realizacji.

Czytaj uważnie prospekt informacyjny
Osiedle wygląda fantastycznie, masz już wybrany wymarzony apartament. Budowa w toku, ale otoczenie jeszcze nie jest jeszcze zagospodarowane. Bądź czujny- sprawdź, co może powstać w najbliższej okolicy. Deweloper ma obowiązek poinformować Cię w prospekcie informacyjnym o planowanych inwestycjach w odległości 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. Przeanalizuj dokładnie przedstawione dane- może okazać się, że idylliczny widok z okien wkrótce przesłoni Ci kolejny budynek, a niczym  niezmąconą ciszę przerwie budowa drogi szybkiego ruchu.

Z kim zawierasz umowę
Prospekt informacyjny podpowie Ci, jakie są doświadczenia dewelopera w budowie innych, ukończonych inwestycji oraz, czy w stosunku do dewelopera toczą się postępowania egzekucyjne. Obecnie wielu inwestorów stara się wykorzystać okres boomu w nieruchomościach, kupić działkę i rozpocząć budowę, nie posiadając dostatecznej wiedzy w tym zakresie. Pamiętaj- druga strona umowy otrzyma wkrótce Twoje pieniądze. Niezależnie od rodzaju rachunku powierniczego, będą one przekazywane deweloperowi, który będzie realizował inwestycję. Tylko stuprocentowe zaufanie i przekonanie o rzetelności dewelopera może stanowić podstawę do podjęcia decyzji o popisaniu umowy deweloperskiej.

Stan prawny gruntu
Warto zapoznać  się̨ ze stanem prawnym nieruchomości, na której prowadzona jest budowa. Większość́ gruntów posiada obciążenia hipoteczne, co nie jest niczym niezwykłym, albowiem korzystanie przez dewelopera z kredytu jest zupełnie naturalne. Wierzyciel (najczęściej bank hipoteczny) powinien jednak zobowiązać́ się do bez obciążeniowego wyodrębnienia lokalu, a zatem bez wpisu hipoteki. Księga wieczysta prowadzona dla gruntu powie nam również̇ miedzy innymi, ile umów deweloperskich zostało już̇ zawartych przez dewelopera oraz, czy nieruchomość́ jest obciążona służebnościami. Dokładny opis księgi wieczystej ostatecznie znajdzie się̨ w treści umowy deweloperskiej.

Rachunek powierniczy
Warto zwrócić uwagę̨ na rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który będziesz wpłacać pieniądze. W przypadku otwartego – będą̨ one uwalniane na rzecz dewelopera przez bank prowadzący rachunek stopniowo, w miarę̨ postępów budowy i zgodnie z harmonogramem prac. W przypadku rachunku zamkniętego- smrodki finansowe zostaną̨ uwolnione po tym, jak staniemy się̨ właścicielami lokalu. Należy przy tym dodać́, że większość́ deweloperów stosuje rachunki powiernicze otwarte.

Terminy, jeszcze raz terminy
Powinieneś pamiętać́, że wykonanie umowy deweloperskiej następuje nie w chwili przekazania kluczy od wymarzonego mieszkania, a w chwili przeniesienia na nabywcę jego własności. Są zatem dwa kluczowe terminy, które powinny być w centrum Twojej uwagi: termin odbioru oraz termin przeniesienia własności wyodrębnionego lokalu. Pomiędzy tymi terminami zawsze jest planowany czasowy odstęp pozwalający na formalne przygotowanie się̨ dewelopera do wyodrębnienia własności lokalu i trwa on od trzech do sześciu miesięcy. Warto zainteresować́ się̨, czy w sytuacji, gdyby terminy odbioru czy przeniesienia własności nie zostały dochowane, deweloper zastrzega na naszą rzecz kary umowne i jaka jest ich wysokość.

Czytaj do końca
Czytajmy całą umowę̨ z uwagą. Zazwyczaj w końcowych zapisach jest mowa o tym, kto będzie zarządzał nieruchomością̨ wspólną lub o konieczności udzielenia określonych pełnomocnictw dla dewelopera w umowie przeniesienia własności lokalu. Dokładnie analizuj załączniki. Jak uczy praktyka, lepiej wszystkie niejasności wyjaśnić na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. Działanie pod presją czasu lub zbyt pochopne podejście do tematu skutkuje późniejszymi rozczarowaniami i niepotrzebnymi nerwami, których w znacznej większości można było uniknąć́ na etapie negocjacji z deweloperem.

Wkrótce wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska, gwarantująca szerszą ochronę nabywcom, co nie zmieni faktu, że zachowanie ostrożności jest niezbędne na każdym etapie współpracy z deweloperami.