Jest wiele przesłanek, dlaczego to teraz warto zaciągnąć kredyt hipoteczny. Jedną z głównych jest ich niski, najniższy w historii, koszt. Nie bez znaczenia są też niskie stopy procentowe, podniesione co prawda w ostatnich dniach przez RPP, lecz nieznacznie do 0,5. Jak się jednak okazuje – różnice między najtańszym a najdroższym kredytem bywają dość duże, warto więc prześledzić oferty banków, by rzeczywiście wybrać najlepszą. Podpowiadamy – gdzie, ile i na jakich warunkach.
Co bank, to inne warunki. Są niby podobne, lecz wystarczy przyjrzeć się bliżej, by przekonać się o różnicach. Weźmy pod uwagę bardzo popularny wariant – 400 tys. zł na 30 lat z wkładem własnym na poziomie 10%. Wielu Polaków właśnie na taką kwotę i taki czas spłaty się decyduje. Kwota wydaje się optymalna, nie za wysoka, nie za niska, czas spłaty odpowiednio wydłużony, aby wielkość raty była łatwiejsza do comiesięcznego uregulowania. Wkład własny zaś taki, na jaki większość stać, czego nie można powiedzieć o 20% opłacie.
Pierwsze pytanie: gdzie?
Mamy do wyboru wiele banków, w którym możemy uzyskać kredyt hipoteczny. My skupimy się na najpopularniejszych z nich, w których oferta kredytowa jest najbardziej różnorodna i atrakcyjna. Ocenimy, jak to wygląda w przypadku takich banków jak mBank, PEKAO SA, Millennium Bank, Santander, PKO BP.
Drugie pytanie: ile to kosztuje?
Wiemy już, do jakich placówek się udać, by uzyskać różne propozycje kredytów hipotecznych. Zobaczmy teraz, jak wygląda to pod kątem kosztów, które musimy ponieść w związku z zaciągnięciem tego zobowiązania. Przypomnijmy, że bierzemy pod uwagę wariant, w którym kwot kredytu wynosi 400 tys. zł, okres spłaty to 30 lat, a wkład własny ustalony został na poziomie 10%.
Zdecydowanie najlepiej wypada tu mBank, gdzie całkowity koszt kredytu wynosi 211 152 zł (w tym odsetki: 200 914 zł). Miesięczna rata jest na poziomie 1669 zł, marża banku 2,7%, co daje 611 152 zł całkowitej kwoty do spłaty. Plusem jest brak prowizji (0%).
W drugiej pod względem najkorzystniejszej opcji – ofercie PEKAO SA. Za kredyt zapłacimy 236 012 zł. Koszty odsetek – 206 181 zł. Marża taka jak w mBank – 2,70%. Rata troszkę wyższa – 1 683 zł. Całkowita kwota do spłaty wyniesie 620 306 zł. Koszt jest na bardzo dobrym poziomie. Jednak jest to kredyt z wieloma dodatkowymi produktami (karta kredytowa oraz debetowa, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie od utraty pracy, konto z wpływem wynagrodzenia).
W Millennium całkowita kwota do spłaty jest już dużo wyższa od najniższej z wymienionych tu propozycji (w porównaniu do mBank), wynosząc 642 915 zł. Jak to wygląda wśród najważniejszych wskaźników? Całkowity koszty kredytu – 242 915 zł (odsetki 217 252 zł), rata – 1 714 zł, marża 2,90%. Plusem jest brak prowizji (0%).
W Banku Santander całkowity koszt kredytu 259 855 zł (odsetki 249 843 zł), przy całkowitej kwocie do spłaty na poziomie 659 855 zł, co oznacza, że w porównaniu do najtańszej z tu wymienionych opcji, trzeba zapłacić więcej o blisko 49 tys. zł. Prowizja jest na poziomie 0%, marża 2,89%. Rata, którą co miesiąc trzeba zapłacić to 1 805 zł.
W PKO BP rata jest na poziomie – 1 785 zł, marża – 2,74%. Całkowity koszt kredytu jest mniej atrakcyjny niż w poprzednich ofertach – 253 510 zł (odsetki 238 691 zł), co przekłada się jednocześnie na wyższą całkowitą kwotę do spłaty – 653 910 zł. Nie zapłacimy za to żadnej prowizji. Powyższe zestawienie daje ogólny obraz kosztów kredytu. Ale pamiętajmy, że rankingi, zestawienia, które są ogólnodostępne w Internecie to nie wszystko. Chcąc uzyskać wiarygodne wyliczenia, dopasowane do naszej sytuacji trzeba spojrzeć na temat całościowo. Na koszty wpływa nie tylko marża czy prowizja. Znaczenie ma też rodzaj transakcji – budowa domu, zakup nieruchomości z rynku wtórnego czy od dewelopera. To czy kredyt jest wypłacany jednorazowo czy w transzach. Dlatego oprócz czytania forów internetowych, sprawdzania rankingów bardzo ważne jest spotkanie ze specjalistą.
Po trzecie: na jakich warunkach?
Wiemy już, ile w różnych bankach kosztuje kredyt hipoteczny, więc teraz przejdźmy do ostatniego punktu, odpowiadając na pytanie – jakie warunki trzeba spełnić, by go uzyskać? Choć banki mają swoje indywidualne przepisy, które to regulują, to większość z nich powtarza się w każdym z nich. Najważniejsze jest to, czy kredytobiorca ma na tyle wystarczające dochody, by pokryć comiesięczne zobowiązanie. Bank to sprawdzi, biorąc pod uwagę nie tylko zarobki, ale i regularnie ponoszone wydatki. Równie istotne dla banku jest to, z jakiego tytułu kredytobiorca uzyskuje dochody.
Kolejnym kluczowym czynnikiem jest wiarygodność klienta. Jest ona sprawdzana m.in. w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Jeśli klient ma dobrą historię kredytową, to dla banku najlepszy znak, że kredytobiorca wcześniej terminowo regulował swoje zobowiązania, więc i tym razem nie powinno być z tym problemu.
Równie istotny jest wkład własny. W wielu bankach trzeba mieć go na poziomie 20%, niektóre dopuszczają zaś 10%.
Reasumując, nim zdecydujesz się na kredyt hipoteczny, zainwestujmy swój czas na spotkanie z profesjonalistą, który przedstawi rozwiązania dopasowane do Twojej sytuacji. Warto prześledzić, jak przedstawiają się koszty zaciągnięcia zobowiązania. Jak widać na podanych przykładach, mogą się one dość znacznie różnić.
Architekt Twoich Finansów
Adam Paczos
Adam Paczos
+48 504 262 330, Adam@doradza.pl, www.doradza.pl